עסקת הענק של אבי כץ מקופיקס, הכדורסלן האגדי מה-NBA והישראלי יוני שדה

בימים של ריביות אפסיות והיעדר מקורות ליצירת תשואה על ההון, ענף הנדל"ן קורץ לגופים מוסדיים ולמשקיעים פרטיים בעולם. אחד מהתחומים שמשגשגים הוא מקבצי הדיור להשכרה (Multi־Family), שבהם משכירים דירות או בתים צמודי קרקע בעבור תשלומי שכירות קבועים. בישראל תחום מקבצי הדיור להשכרה כמעט שאינו קיים, אך הוא עשוי לקבל דחיפה משמעותית בעקבות האישור של "חוק הריטים" החדש.

אחת מהחברות שפועלות בארה"ב בתחום היא אליט סטריט קפיטל (Elite Street Capital). החברה מנוהלת בידי הישראלי יוני שדה, שאינו מוכר בשוק ההון המקומי. באחרונה חתמה אליט סטריט קפיטל על חוזה לרכישה של 33 מתחמי דיור בחמש מדינות בדרום־מזרח ארה"ב בתמורה כוללת של 357 מיליון דולר. מדובר בעסקה "מתמשכת", שכן המתחמים נרכשים בשלבים. עד כה בוצע שליש מהיקף העסקה. זאת כשכל העסקה צפויה להתממש עד לסוף השנה.

33 מקבצי הדיור, שנרכשו מאדם פרטי, כוללים כ–7,000 יחידות דיור בגודל של כ–100 מטר ליחידה. הגיל הממוצע של הפרויקטים הוא כ–30 שנה. בנוסף למתחמי הדיור עצמם, אליט סטריט קפיטל, שהמטה שלה ממוקם ביוסטון, טקסס, גם תרכוש את חברת הניהול של המתחמים, ותשמש כשותף המנהל. חברת הניהול מונה כ–300 עובדים.

הרכישה נעשית כך שאליט סטריט קפיטל מעמידה כ–10% מההון העצמי לכל מתחם — בסך הכל השקעה של כ–10 מיליון דולר. היתרה מגיעה מגופי השקעה שונים (כל גוף רוכש כמה מקבצי דיור בנפרד). בעסקה הנוכחית, השותפות הן שתי קרנות אמריקאיות — אדמירל קפיטל וריאלטו קפיטל. אדמירל קפיטל מנוהלת בידי שחקן ה–NBA לשעבר דיוויד רובינסון, המכונה "האדמירל", ושותפו מנהל ההשקעות דן בסקינס. רובינסון כונה כך משום שלפני הצטרפותו לליגה שיחק בקבוצת הכדורסל של הצי האמריקאי.

שותפה שלישית היא קרן הגשמה הישראלית, המנוהלת בידי חנן שמש (יו"ר ומנכ"ל) ואבי כץ, בעל השליטה בקופיקס. הקרן השקיעה עד כה בשני מקבצי דיור. בהתאם לשיטת ההשקעה הקבוצתית שלה, הקרן מחברת עד 35 משקיעים מישראל לכל מתחם. מקורב לעסקה סיפר כי הקרן נמצאת בשלב הבדיקות לפני השקעה במתחמים נוספים.

בעסקה הראשונה, קרן הגשמה רכשה מקבץ מגורים בשרלוט בצפון קרוליינה, הכולל 155 יחידות דיור. העלות של המתחם הסתכמה בכ–15 מיליון דולר. כ–70% מהעלות מבוססים על מימון בנקאי, בעוד היתרה, 4.5 מיליון דולר, כהון עצמי. בעסקה השנייה נרכש מתחם מגורים באטלנטה, הכולל 120 יח"ד. העלות הכוללת מסכמת בכ–10 מיליון דולר, כש–2.4 מיליון דולר הושקעו כהון עצמי. לפי התוכנית, לאחר הרכישה יעברו המתחמים שיפוץ והשבחה, שכר הדירה יעלה, והמתחמים אמורים בסופו של דבר להימכר.

אליט סטריט קפיטל מחזיקה, בין השאר, במתחמי דיור בערים יוסטון, אוסטין ואטלנטה, שבהם 11 אלף יחידות דיור. בנוסף לדיור להשכרה, לחברה יש פרויקטים יזמיים. לפי הערכות, אליט סטריט קפיטל מעוניינת לבצע עסקות דומות גם עם גופים מוסדיים בישראל, וחפצה בהעמקת המעורבות בשוק ההון המקומי.

בשונה מישראל, שוק הדיור בארה"ב כולל מקבצי דיור — קומפלקסי דירות, שבהם גרים כמה שוכרים. הקומפלקס נמצא תחת בעלות אחת, כך שלא ניתן למכור את הבתים בנפרד.

התחום קיבל דחיפה גדולה לאחר משבר 2008, שדחף צעירים רבים להעדיף מגורים בשכירות. כך, ב–2004–2014 ירד שיעור הבעלות על דירה בארה"ב מ–69.5% ל–65.5%. כיום, חברות מנסות לשווק למשקיעים בישראל השקעות בתחום. חשוב להתייחס להצעות בזהירות רבה, נוכח מרכיב הסיכון העולה בשוק, ריבוי הגופים המנסים לשווק "מציאות" לישראלים, וסימנים של בועה בחלק משוקי הנדל"ן בארה"ב.

גם חברות ציבוריות מישראל פועלות בתחום. אחת מהן היא קבוצת אלקו שבשליטת גרשון זלקינד, שהחזיקה ב–37% בשרשור מקרן הנדל"ן LAT שהחזיקה ב–77 מקבצי דיור שבהם 24 אלף יחידות דיור. בסוף 2015 הקרן נמכרה לידי ענקיות הנדל"ן האמריקאיות Starwood Capital Group בתמורה ל–1.9 מיליארד דולר במזומן.

לאחר מכן חזרה קבוצת אלקו לפעול בתחום מקבצי הדיור באמצעות אלקטרה נדל"ן, שרכשה מתחילת 2016, עם שותפים, כמעט 2,000 יחידות דיור בארה"ב ב–168 מיליון דולר. באחרונה גם חברת הביטוח מגדל נכנסה לתחום, לאחר שרכשה בשיתוף עם משקיעים נוספים שלושה מקבצי דיור תמורת 167 מיליון דולר.

ההתעניינות הגוברת בשוק מקבצי הדיור בארה"ב נובעת מכמה סיבות. ראשית, מדובר בתחום שנחשב בטוח יחסית להשקעה בנדל"ן מסחרי, משרדים או תעשייה. שנית, לאחר משבר 2008 הגופים הפיננסיים בארה"ב הפחיתו את שיעור המימון בנדל"ן למגורים, כך שהביקוש לנכסי מגורים בשכירות נמצא מאז בעלייה. שלישית, גופים פיננסיים מעניקים כיום הלוואות בריביות אטרקטיביות, ומתחרים ביניהם על מימון לפרויקטים מסוג זה.