שאלות ותשובות
מקרקעין ונדל"ן

בכל חוזה שכירות חשוב שתהיה התייחסות למשך תקופת השכירות (מועד התחלה ומועד סיום), גובה דמי השכירות, מטרת השכירות (מגורים או עסק), בטחות לקיום ההסכם והתייחסות להפרה שלו.

כמו כן רצוי להתייחס גם לשינויים במושכר, איסור העברת זכויות על ידי השוכר, לציין נקודת יציאה מהחוזה (במקרה של מכירת הנכס), התייחסות לביקור של בעל הבית בנכס (אם ירצה להראות אותו לרוכשים או שוכרים פוטנציאלים), הבחנה בין נזקים שישולמו על ידי השוכר, לבין בלאי טבעי וליקויים שישולמו על חשבון המשכיר והתייחסות לביטוח של הנכס כאשר הפרמיה משולמת על ידי השוכר והמוטב בפוליסה הוא המשכיר. מומלץ להיעזר בעורך דין המתמחה בעריכת הסכמי מקרקעין כדי לערוך הסכם שכירות שיבטיח את הזכויות שלך כבעלים, יגן וישמור על הנכס.

היטל השבחה הוא מס שנוצר בשל השבחת הנכס. מדובר בתשלום חובה אשר משולם לוועדה המקומית לתכנון ובניה או לרשות המקומית בעקבות אישור תכנת בניין עיר (תב"ע), מתן הקלה או התרת שימוש חורג אשר מעלים את שווי הנכס. ההחלטה בנוגע למי משלם היטל השבחה נתונה למשא ומתן בין המוכר לקונה. מקובל כי היטל שהוטל עד מועד החתימה על הסכם המכר, ישולם על ידי המוכר, ואילו היטל שהוטל לאחר מועד החתימה ישולם על ידי הקונה. אולם כאמור עניין זה נתון להחלטת הצדדים.

חשוב מאד להפיק נסח טאבו בטרם רכישת הנכס, ובשלב ראשוני ככל האפשר. נסח טאבו (נסח רישום) הוא מסמך המהווה מעין תעודת זהות של המקרקעין ומרכז את כל המידע בנוגע לנכס. לכן, עוד טרם כניסה למשא ומתן לרכישה, כדאי לוודא שהנכס אכן רשום בפנקסי המקרקעין (טאבו), מי הם בעלי הזכויות בנכס, האם מי שמציג עצמו כבעל הנכס, אכן רשום כבעל הזכויות ומה מהות הזכויות שרשומות על שמו. בנסח טאבו ניתן יהיה גם לוודא שלא רשומות הערות אזהרה ושאין עיקולים או שעבודים על הנכס. אם מי שטוען לבעלות אינו רשום כבעלים, צריך לתת לזה ביטוי בחוזה המכר, באמצעות תנאי מתלה, ולהתנות את הליך הרכישה ברישום הזכויות, אחרת עלולים להיווצר קשיים בתהליך אפילו בנטילת המשכנתא. 

חוק השכירות והשאילה קובע, כי כאשר המתווך פועל להשכיר את הנכס מטעם המשכיר, המשכיר הוא זה שחב בתשלום דמי התיווך. כדאי לדעת, כי האיסור לגבות את דמי התיווך מהשוכר חל רק על התשלום שהתחייב המשכיר לשלם למתווך בעת ששכר את שרותי התיווך שלו. אולם, אם השוכר פנה למתווך כדי שיאתר לו דירה להשכרה או שפנה למתווך בעקבות מודעה שפרסם, אזי יצטרך השוכר לשלם דמי תיווך עליהם התחייב מול המתווך, בכתב. חשוב לציין, כי המשכיר והשוכר אינם רשאים להחליט במסגרת הסכם השכירות כי השוכר יישא בתשלום דמי התיווך אם המשכיר הוא זה ששכר את שירותי התיווך.

בבניין משותף, צריך להודיע מראש על קיום אספה לכל בעלי הדירות, לפחות 4 ימים לפני מועד כינוסה. ניתן גם להודיע על קיום האספה באמצעות תליית הודעה במקום בולט בבניין (כמו דלת הכניסה, חדר מדרגות, מעלית), אבל אז צריך לעשות את זה לפחות 5 ימים לפני מועד המפגש. הודעה על אספת דיירים צריכה לכלול פרוט של כלל הנושאים שנמצאים על סדר יומה של האספה. ככלל, באספה כללית צריכים להשתתף לפחות מחצית מבעלי הדירות, כדי שיהיה תוקף להחלטות שמתקבלות במהלכה. אולם, ניתן לקבוע בהודעה על קיום האספה, כי אם לא יגיעו מחצית מבעלי הדירות בשעה שנקבעה, האספה תתקיים בשעה מאוחרת יותר באותו היום גם אם מספר בעלי הדירות שיגיעו יהיה פחות ממחצית.

בעבר לא הייתה מגבלה על גובה שכר הטרחה ששילם מי שרכש נכס חדש, לעורך דינו של הקבלן. בשנת 2015 נכנס לתוקף תיקון בחוק המכר דירות, המגביל את גובה שכר הטרחה שמשולם לעורך דין אשר שמייצג הן את הקבלן והן את הקונה, לפחות עד סיום הליך רישום הזכויות בלשכת רישום המקרקעין. על פי תקנות המכר (דירות) (הגבלת גובה ההוצאות המשפטיות), שכר הטרחה אותו רשאי עורך הדין של הקבלן לגבות הוא: 4,960 ש"ח או סכום השווה למחצית האחוז של תמורת הדירה כפי שנקבעה בחוזה המכר- הנמוך מבין השניים. חשוב לזכור, עורך הדין של הקבלן מייצג בסופו של דבר את הקבלן, ודואג לעגן סעיפים שמגנים עליו. לפיכך מומלץ לפנות לעורך דין מטעמכם אשר מתמחה בתחום כדי שיבחן את חוזה המכר לעומק וידאג להגן על האינטרסים שלכם בעסקה.

אם כל חלק רשום באופן עצמאי (1/2, 1/2) אז לא אמורה להיות בעיה למכור את חלקך, בהנחה שאין הערת אזהרה המונעת את ביצוע העסקה. יש לקחת בחשבון שהמחיר שתקבל עבור מחצית דירה לא בהכרח ישקף את שוויה האמיתי, בין היתר בשל העובדה שאין הרבה מה לעשות עם מחצית דירה ללא שיתוף פעולה של הבעלים של המחצית השנייה. באופן כללי, אם קיימת שותפות של  50% בלתי מסוימים בכל המקרקעין אזי יש לבצע פירוק שיתוף. חוק המקרקעין קובע, כי כל שותף רשאי לדרוש בכל עת פירוק שיתוף על פי רצונו ומבלי להיות תלוי ברצונותיהם של השותפים האחרים. בנוגע לאופן הפירוק, העדיפות הראשונה תהיה לכבד את רצון השותפים, אם אלו הסכימו ביניהם כיצד לפרק את השותפות. אם אין הסכמה, יורה בית המשפט על אחת מהחלופות הבאות: חלוקה בעין - כאשר ניתן לחלק את המקרקעין בפועל בין השותפים, הם יחולקו על פי החלק בבעלות של כל אחד מהם, ולכל שותף תהיה בעלות נפרדת על חלקו. הפיכת הנכס לבית משותף - בית המשפט יבחן אפשרות לפירוק על ידי הפיכת הנכס לבית משותף, ובלבד שהנכס עומד בתנאים לרישום כבית משותף. האפשרות האחרונה היא מכירת הנכס - הליך פירוק באמצעות מכירה פומבית של הנכס על ידי בית המשפט.

זכרון דברים למכירת דירה או קנייתה הוא התחייבות לביצוע עסקה במקרקעין. בחוק המקרקעין נקבע, כי התחייבות כזו טעונה מסמך בכתב, והפסיקה קבעה כי זכרון דברים עונה על דרישת הכתב. כלומר, זכרון דברים מהווה למעשה חוזה מכר של נכס לכל דבר ועניין. לכן מומלץ להימנע מחתימה על זכרון דברים או מסמך עקרונות שיכבול אותך לתנאי העסקה מבלי שעסקת בפרטים הקטנים. יתרה מזו, חתימה על זכרון דברים מקימה חובת דיווח לרשויות המס ממועד החתימה על זכרון הדברים ולא הסכם המכר. פעמים רבות אנשים חותמים על זכרון דברים בלי לדעת את המשמעויות הנובעות מכך והם חושפים עצמם לתשלום ריבית למיסוי מקרקעין בגין איחור בדיווח. מסמך של זכרון דברים לרוב לא יהיה מסמך מפורט ולכן לא יענה על כלל הצרכים. מסמך כזה כולל רק את תמצית ההסכמות מה שעלול ליצור מחלוקות בעתיד. לכן רצוי לא לחתום על זכרון דברים, ולפנות לעורך דין המתמחה בתחום אשר יעגן את ההסכמות בחוזה מכר שלם ומפורט.

דייר מוגן הוא דייר שחוק הגנת הדייר חל עליו והוא מחזיק בנכס שילם עבורו דמי מפתח. מדובר בזכות שמבטאת מצב ביניים בין רכישת זכויות בעלות לבין שכירות. לא ניתן לגבות מהדייר שכירות שתואמת את מצב השוק כיום, מאחר שמהות העסקה בדמי מפתח היא קבלת חזקה בנכס תמורת תשלום של סכום חד פעמי (דמי מפתח) ותשלום חודשי נמוך של “דמי שכירות”. החוק קובע, כי גובה השכירות שישלם דייר מוגן יהיה למעשה הסכום "ההיסטורי" עליו סוכם בחוזה, ולסכום זה ניתן להוסיף בכל שנה העלאה בהתאם לשיעור שמתפרסם בתקנות הגנת הדייר (דמי שכירות יסודיים ודמי שכירות בדירות).

תקנון של בית משותף הוא המסמך אשר מסדיר את היחסים בין כלל בעלי הדירות בבניין ואת זכויותיהם וחובותיהם בכל הקשור בבניין המשותף. בעלי הדירות רשאים לקבוע תקנון מוסכם ולנסח את הוראותיו בעצמם. כך יינתן ביטוי להסכמות הספציפיות שלהם כדיירי הבניין. אם בעלי הדירות לא ניסחו תקנון יחול על הבניין התקנון המצוי. הוראות התקנון המצוי מפורטות בחוק המקרקעין ועוסקות בין היתר במינוי ועד בית, ניהול אספות דיירים, אחזקת הרכוש המשותף בבניין, ביצוע תיקונים ועוד. חשוב לציין, כי הוראות התקנון חלות גם על מי שרכש נכס לאחר רישום התקנון, ולכן לפני שרוכשים נכס בבניין משותף כדאי לבדוק את סעיפי התקנון שלו.

במקרים בהם שוכר אינו משלם שכירות או אינו מפנה את הנכס, רשאי בעל הנכס להגיש לבית המשפט תביעה לפינוי מושכר. מדובר בהליך משפטי ייחודי ומהיר אשר בסופו ניתן לקבל פסק דין שמורה לשוכר לפנות את הנכס תוך 20 ימים. היתרון של ההליך המהיר הוא בכך שהדיון יתקיים בבית המשפט תוך 60 ימים ממועד הגשת התביעה. החיסרון של ההליך הוא שלא ניתן לתבוע במסגרתו הפרות אחרות של החוזה, כמו שינויים במושכר, ולא ניתן לכלול בו סעד של תשלום דמי שכירות שלא שולמו. ההליך מאפשר רק פינוי של השוכר. פיצויים וסעדים אחרים ניתן לתבוע במסגרת תביעה אזרחית נפרדת.

חוק המכר (דירות) קובע תקופת איחור של 60 ימים מהמועד בו הוסכם על מסירת הנכס, בגינה הקבלן אינו נדרש לפצות את הרוכשים. כלומר הקבלן מקבל מעין אורכה אוטומטית למועד מסירת הדירה, מתוך הבנה שפרויקט בניה הוא פרויקט גדול ומורכב ועלולים להיווצר עיכובים שמונעים את סיומו במועד. אולם, אם הקבלן איחר יום אחד נוסף מעבר ל-60 הימים, הוא יידרש לפצות על האיחור החל מהיום הראשון, כלומר גם עבור 60 הימים ה"ראשונים” של האיחור במסירה. בגין שמונת חודשי האיחור הראשונים, יקבל הרוכש פיצוי בגובה דמי שכירות של נכס דומה כפול 1.5, והחל מהחודש התשיעי, יעמוד הסכום על דמי שכירות כפול 1.25, עבור כל חודש נוסף של עיכוב.

הערת אזהרה במקרקעין נרשמת כאשר בעל הזכויות בנכס התחייב בכתב לעשות בהם עסקה, או להימנע מלעשות בהם עסקה כלשהי. רישום ההערה נועד להזהיר ולהרתיע, ולכן כל עוד לא נמחקה ההערה, לא ניתן לבצע עסקה הסותרת אותה מבלי לקבל את הסכמת הזכאי לטובתו היא נרשמה או לפי צו של בית משפט. ביטולה אפשרי רק אם הזכאי מסכים לכך, ואז יחתום על ייפוי כוח לביטול ההערה או כאמור בצו בית משפט. אם תוקף הערת האזהרה פג, היא מבוטלת וצריך רק לבקש מרשם המקרקעין למחוק אותה. כדי לבטל הערה לטובת מוסד דוגמת הערה לטובת בנק שהלווה משכנתא, צריך להגיש ללשכת הרישום טופס ביטול משכנתא. ההליך אינו עולה כסף, וישנם בנקים ששולחים את הטופס ללשכה באופן אוטומטי.

ערבות בנקאית וערבות של צד שלישי הן שני סוגים של בטוחות שנועדו להבטיח לבעלים של הנכס פירעון כספי במקרים בהם השוכר לא יעמוד בתשלומי השכירות, לא יפנה את המושכר או יגרום לנכס נזק כלשהו אחר. ערבות בנקאית היא הבטוחה החזקה ביותר, משום שהיא ניתנת על ידי הבנק שמתחייב לשלם את סכום הערבות למשכיר באופן מיידי ומבלי שנדרש להוכיח נזק. החיסרון שלה הוא שמרבית השוכרים אינם מצליחים להעמיד אותה, כי פעמים רבות הבנק דורש מהם לסגור כסף תמורת קבלת הערבות. בנוסף הבנק גובה עמלה בהתאם לגובה הערבות ומשך התקופה שלה. ערבות של צד שלישי היא בטוחה חלשה יותר, בה מתחייב צד שלישי לקיום תנאיי ההסכם. בכדי להיפרע מהערב צריך לפנות אליו ואם הוא לא נענה בעל הנכס יידרש לנקוט הליך משפטי.

אם הדייר בדירת הגן אינו מאפשר בדיקה ותיקון של בור הספיגה בעת נזילה, למשל, אז יש לבצע פניה לנציגות הבניין המשותף, ובמקרים בהם אין שיתוף פעולה מצד השכן, להגיש באמצעות הנציגות תביעה למפקח על רישום המקרקעין כדי שזה יורה לו לאפשר את התיקון. למפקח יש סמכות שיפוטית לדון ולפסוק בסכסוכים שונים בין בעלי דירות בבניין משותף. למעשה, למפקח על רישום המקרקעין יש סמכות זהה לזו של שופט בית משפט שלום הדן בתביעה אזרחית. לכן הוא רשאי לתת צו עיקול, צו מניעה, צו עשה וצו אל תעשה. לאחר קבלת ההחלטה ניתן יהיה לחייב את הדייר לאפשר לכם גישה לבור הספיגה.