ההזדמנות:

פרויקט מספר 7 של החברה  מסוג מולטי פאמילי בעל 342 יחידות, הנושא תשואה מהיום הראשון. תכנית השבחה כלכלית ושדרוג היחידות במהלך תקופה של 3 שנים ולאחר מכאן ביצוע "Refinance" לנכס.

• החזר רבעוני
• תיעדוף למשקיעים בריבית (preferred) ללא מנגנון (catch-up)
• היזם מגייס כ 50% מהפרויקט
• משך הפרויקט הוא כ 5 שנים בכפוף למצב השוק
• ליזם 6 שנות ניסיון בפרויקטים מסוג זה בטריטוריה הרלוונטית
• מניב תשואה משכירות מהיום הראשון, לא כולל רווח במכירה (ראו הגבלת אחריות כללית בנוגע לתשואת הפרויקט)

הנכס:

• מבנה: 342 יחידות המחולקות ל 264 יחידות של חדר אחד, 70 יחידות של 2 חדרים ו-8 יחידות סטודיו גדולות
• מתקנים נוספים בנכס: חדר כביסה משותף בתשלום, מדשאות ירוקות, בריכת שחיה
• שנת שיפוץ: בוצע שיפוץ של חלק מהיחידות בשנת 2007
• מצב הנכס: מתוחזק היטב, דרושה השבחה של היחידות שטרם עברו שיפוץ ובנוסף ישופצו השטחים הציבוריים במתחם
• התפוסה בנכס עומדת על כ- 95%

העסקה:

• גיוס הון השבחה והפעלתו
• מינימום השקעה: 100 אלף $
• תיעדוף למשקיעים  (preferred) ללא מנגנון (catch-up)
• היזם מגייס כ 50% מהפרויקט
• תשואה שוטפת 
• סטטוס: נחתם חוזה רכישה, תמה תקופת בדיקת הנאותות, 

הגנות וגידורים בעסקה:

• הצטרפותה של GSH להשקעה בפרוייקט ביחד עם המשקיעים מהווה הצהרת אמינות וביטחון של היזמים בטיב ובכדאיות הכלכלית של הפרויקט.
• קדימות בחלוקת הרווחים למשקיעים, מהווה שכבת הגנה למשקיעים.
• Refinance בשנה השלישית, מימון מחדש של הנכס באמצעות בנק, אשר יחזיר למשקיעים חלק מהשקעתם בפרויקט ויקטין את הסיכון והחשיפה של המשקיעים במידה משמעותית
• הניסיון הרב של GSH בניהול פרוייקטים מסוג זה, מקטין במידה משמעותית את הסיכון בהשקעה
• שיעור התפוסה הגבוה של הפרוייקט כ- 95% מבטיח תשואה נאה כבר מ – DAY1
• מיקום הפרויקט, בפרבר הגדול ביותר של דטרויט – "העיר המתחדשת" במדינת Michigan הנמצאת בתנופה כלכלית ושיעורי תעסוקה גבוהים, מבטיח יציבות בביקושים לאורך זמן
• הגידול בהיצע התעסוקה באזור תורם לגידול האוכלוסיה בדטרויט, לגידול בביקוש לדיור וכפועל יוצא גם לעליה במחירי הדירות. כתוצאה מכך, רבים מהתושבים בוחרים לשכור דירות
• החתך הסוציו- אקונומי של האוכלוסיה באזור ביחד עם שיעור אבטלה נמוך תורם אף הוא ליציבות בביקושים לדיור
• המיקום המצוין של הנכס המאפשר גישה נוחה למרכזי תעסוקה, חינוך, מסחר ופנאי, תורם אף הוא לביקושים לדיור באזור
• הצפי לעליית ערך הנכס אשר מקטינה את הסיכון בהשקעה ומגדילה את התשואה האפקטיבית על ההון העצמי בעת מימוש הנכס

דיווחים:

• כל רבעון דוח פיננסי לצד התשלום הרבעוני
• אחת לשנה דוח כספי שנתי של רו"ח של חברת הפרויקט

סיכונים בעסקה:

שני הגורמים העיקריים המשפיעים על הביקושים בשוק השכירות בכלל ובארה"ב בפרט הינם תזוזות אוכלוסין ויכולת כלכלית.

• גורמים אקסוגניים לפרוייקט כגון, האטה בלתי צפויה של הכלכלה בארה"ב, כתוצאה ממלחמת סחר גלובאלית או גורם אחר, עלולה לגרום לירידה בביקוש לשכירות ולהוריד את שיעור התפוסה של הפרויקט.
• ירידה בשיעור התעסוקה כתוצאה מהאטה כלכלית באיזור עלולה לגרום לתזוזת אוכלוסין מדטרויט לערים אחרות אשר תגרור ירידה בשיעורי התפוסה של הפרויקט.
• שינוי בסביבת המס ו/או בסביבת התמריצים בארה"ב עלולה אף היא לגרום לתזוזות דמוגרפיות ולשינוי בביקושים לשכירות. יש לציין כי המצב הכלכלי של ארה"ב ושל מישיגן ודטרויט בפרט הינו מצויין ואין כרגע סימנים היכולים להעיד על הרעה בפרמטרים הכלכליים באיזור, בעתיד הקרוב

השותף המקומי:

חברת GSH פועלת במשותף עם חברת ניהול מקומית בניהול הנכסים הנרכשים, לחברת הניהול המקומית ניסיון של למעלה מ 40 בתחום ה Multi Family.

כיום חברת GSH מנהלת 6 נכסי Multi Family שונים.

למידע נוסף על חברת GSH והשותפים הנוספים ראו ב"מייסדים ואנשי צוות" + תאור קצר על חברת GSH.

הסביבה העסקית:

Hoover Square Apartments הינו מתחם מגורים בעיר Warren, הממוקמת בדרום מזרח מדינת Michigan ונחשבת לפרבר הגדול ביותר של דטרויט – "העיר המתחדשת".

Michigan מדורגת במקום החמישי מבין עשרת המדינות החדשניות ביותר ומהווה את אחד מעמודי התווך של הכלכלה האמריקאית.

נתוני הכלכלה החזקים של דטרויט ובפרט נתוני התעסוקה, ממשיכים לתדלק את הביקושים לדיור באזור ובמיוחד ליחידות דיור מסוג  "Multifamily". הגידול של 40,200 משרות חדשות בדטרויט לפני שנה, תרם לגידול של 22,200 מועסקים חדשים מקרב תושבי דטרויט במהלך ארבעת הרבעונים האחרונים. הגידול בהיצע התעסוקה הוריד את שיעור האבטלה בדטרויט לרמה של 4.5%.

הגידול בהיצע התעסוקה תרם לגידול האוכלוסיה בדטרויט ב- 11,700 תושבים וב- 6,600 משקי בית בשנה האחרונה, וכפועל יוצא גם לעליה במחירי הדירות. כתוצאה מכך, רבים מהתושבים בוחרים לשכור דירות, היות ורכישת נכסים הינה מעבר להישג ידם.

בדטרויט נמצאת ליבת תעשיית הרכב העולמית, כמו גם תעשיות אחרות בתחומי הבריאות, תעשיות צבאיות,  IT, ומדעי החיים. 10  מתוך 17 חברות "Fortune 500" שבסיסן במישיגן מיקמו את ההנהלות שלהן בדטרויט רבתי, ביניהן ניתן למנות את ג'נרל מוטורס, פורד מוטור, ליר קורפוריישן ו- Ally Financial Inc.

דטרויט מהווה מרכז סחר עולמי כאשר היקף הייצוא מדטרויט הינו החמישי בגודלו בארה"ב, עם משלוחים בהיקף שנתי של 53.2 מיליארד דולר.

במטרו דטרויט, האזור המאוכלס ביותר ב Michigan  גרים למעלה מ 4.3 מיליון תושבים ; למעלה מ- 29% מהתושבים הינם מעל גיל 25, בעלי תואר ראשון או גבוה יותר, 24% משתכרים מעל  100 אלף דולר בשנה ו- 64% מהמועסקים הינם עובדי "צווארון לבן". שיעור האבטלה נמוך מאד ועמד על כ- 4.5% בסוף שנת 2017.

Warren העיר השלישית בגודלה במדינת Michigan, מונה כ- 135,022 תושבים.

המיקום המצוין של הנכס באזור שרובו מגורים באמצע הדרך בין הכבישים המהירים –I-75  ו-  I-94  ולאורכו של I-696, מאפשר לתושבי המתחם גישה מהירה ונוחה לדטרויט, למרכזי תעסוקה ולמוסדות חינוך ופנאי. בסמוך לפרויקט פזורים במרחק הליכה מרכז קניות וחנויות נוחות.  

בדטרויט ובפרבריה קיים ביקוש גבוה לדיור בהשכרה מסוג "Multifamily" ונכסים מסוג זה באזור הינם בעלי שיעור תפוסה ממוצע של כ- 96%. בעקבות הגידול בביקוש, הבניה של מגורים מסוג Multifamily צוברת תאוצה בשנים האחרונות והגיעה לשיא של 10 שנים בתחום השלמות בניה של יחידות דיור מסוג זה. לפי מחקרים שנעשו תידרשנה עוד 10,000 יחידות דיור מסוג "Multifamily" ב- 5 שנים הקרובות.

תהליך ההתחדשות המואץ של העיר דטרויט משפיע לחיוב על הביקושים לדיור מסוג "Multifamily"  ויכול לסמן את המגמות הצפויות לשנים הבאות בפלח שוק זה של דיור.   ניתן לצפות לעליה במחירי ההשכרה ליחידות דיור מסוג "Multifamily"  ועליה נוספת בשיעורי התפוסה של  נכסים מסוג זה, בעקבות המחסור הצפוי של יחידות דיור מסוג זה ביחד עם ביקושים הולכים וגדלים.

לסיכום:

מיקום הנכס:

25108 Hoover Rd, Warren, MI 48089, ארצות הברית